你的房子值多少斤西瓜？南京某樓盤推出“西瓜換房”活動(dòng)

2022-07-03 17:09:54

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供稿：網(wǎng)友

農(nóng)產(chǎn)品紛紛下場(chǎng)換房

　　雖然都只是營(yíng)銷手段

　　噱頭大于實(shí)質(zhì)效果

　　但各地面臨的去庫(kù)存挑戰(zhàn)卻不容忽視

　　繼小麥、大蒜之后，西瓜也可以“換房”了。

　　6月28日，南京某樓盤，推出了“西瓜換房”活動(dòng)。

　　據(jù)了解，這次活動(dòng)以10元/斤西瓜的價(jià)格沖抵房款，活動(dòng)時(shí)間自2022年6月28日至7月15日，最高抵10萬(wàn)元。

　　開發(fā)商在宣傳海報(bào)中稱，活動(dòng)的目的是“愛(ài)心助農(nóng)、瓜分美好”。

　　同日，由弘陽(yáng)集團(tuán)與無(wú)錫本土房企華晟集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)的無(wú)錫陽(yáng)山悅陽(yáng)九璽，推出了水蜜桃抵房款活動(dòng)，水蜜桃收購(gòu)單價(jià)18.88元/斤，最高可抵188888元。

　　而就在西瓜、水蜜桃可以充當(dāng)首付的前一周，河南杞縣和民權(quán)縣也有房企推出“大蒜換房”“小麥換房”的活動(dòng)。

　　農(nóng)產(chǎn)品紛紛下場(chǎng)當(dāng)首付，讓人有些匪夷所思。這是湊熱鬧還是真無(wú)奈？“噱頭”背后，房產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)哪些變化？

　　值得注意的是，在大蒜、小麥、西瓜、水蜜桃輪番上陣之后，6月29日，河南濟(jì)源的房產(chǎn)市場(chǎng)，出現(xiàn)了支持首付分期的政策。但僅僅一天之后，相關(guān)政策就被取消。

　　為什么是農(nóng)產(chǎn)品？

　　為什么開發(fā)商用農(nóng)產(chǎn)品“兌換”首付？

　　不少業(yè)內(nèi)人士分析，靈活的價(jià)格是這波農(nóng)產(chǎn)品變首付的關(guān)鍵。中國(guó)新聞周刊發(fā)現(xiàn)，不論是小麥、大蒜，還是西瓜、水蜜桃，在開發(fā)商那里抵扣房款的價(jià)格，遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)赝愞r(nóng)產(chǎn)品的收購(gòu)價(jià)。

　　以西瓜換房的南京某項(xiàng)目為例，海報(bào)顯示，其沖抵首付款的西瓜，收購(gòu)價(jià)是 10元/斤。

　　這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)匚鞴系氖召?gòu)價(jià)格。據(jù)了解，目前南京各大超市售賣的西瓜，零售均價(jià)約2元/斤，而商家從農(nóng)戶手中收購(gòu)西瓜的價(jià)格更低。

　　推出小麥抵扣首付的建業(yè)·河畔洋房項(xiàng)目，位于河南商丘市民權(quán)縣。該項(xiàng)目按2元/斤的價(jià)格收購(gòu)小麥，最高可抵16萬(wàn)元房款。

　　據(jù)了解，民權(quán)縣當(dāng)?shù)佧溩邮袌?chǎng)價(jià)1.5元/斤，與開發(fā)商收購(gòu)價(jià)2元/斤相比，也明顯偏低。

　　不過(guò)，在營(yíng)銷活動(dòng)被曝光后，這種方式隨即被叫停。有該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)表示，多次登上熱搜后，小麥換房的活動(dòng)6月22日已經(jīng)停止，項(xiàng)目微信公眾號(hào)和視頻號(hào)已經(jīng)刪除了相關(guān)內(nèi)容。

　　該項(xiàng)目一位營(yíng)銷人員告訴中國(guó)新聞周刊，“收購(gòu)的價(jià)格高于民權(quán)縣當(dāng)?shù)佧溩邮袌?chǎng)價(jià)，中間的差價(jià)算是給農(nóng)民購(gòu)房的補(bǔ)貼款。”

　　而在5月下旬，位于河南開封市杞縣的建業(yè)城項(xiàng)目，推出的“大蒜換房”活動(dòng)同樣宣稱是“愛(ài)心助農(nóng)”?；顒?dòng)細(xì)則顯示，該項(xiàng)目按照5元/斤的價(jià)格收購(gòu)大蒜，在購(gòu)房時(shí)抵扣首付款。

　　據(jù)了解，在河南當(dāng)?shù)剞r(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)，大蒜的市場(chǎng)價(jià)約為1.5元/斤，遠(yuǎn)低于開發(fā)商收購(gòu)價(jià)。

　　與“小麥換房”推出兩天即被叫停不同，“大蒜換房”持續(xù)到6月25日。根據(jù)開發(fā)商的海報(bào)宣傳，5月22日至6月6日期間，“大蒜換房”活動(dòng)共成交約86萬(wàn)斤大蒜，成交30套。

　　不過(guò)，“大蒜換房”樓盤現(xiàn)場(chǎng)，卻沒(méi)有蒜。

　　建業(yè)城項(xiàng)目一位工作人員稱，“售樓處現(xiàn)場(chǎng)不收購(gòu)大蒜，意向客戶在購(gòu)房時(shí)出示大蒜出售憑證，即可進(jìn)行相應(yīng)的首付款抵扣。”

　　開發(fā)商圖什么？

　　首付抵扣價(jià)明顯高于市場(chǎng)收購(gòu)價(jià)，開發(fā)商的這波操作究竟圖什么？

　　以杞縣大蒜為例，3.2萬(wàn)斤大蒜能抵扣16萬(wàn)元的首付，在市場(chǎng)上只能賣到4.8萬(wàn)元，這相當(dāng)于購(gòu)房者間接省了11.2萬(wàn)元。

　　16萬(wàn)首付的房子，按照當(dāng)?shù)?0%首付的購(gòu)房政策計(jì)算，總房款是80萬(wàn)。參與“大蒜換房”活動(dòng)，相當(dāng)于總房款打了86折。

　　而10元/斤收購(gòu)西瓜，比當(dāng)?shù)亓闶蹆r(jià)整整高了5倍；18.88元/斤收購(gòu)水蜜桃，甚至可以成為全國(guó)水蜜桃收購(gòu)價(jià)的“翹楚”。

　　開發(fā)商借機(jī)促銷讓利的目的，顯而易見(jiàn)。但如果想打折促銷，為什么不直接降價(jià)？

　　事實(shí)上，穩(wěn)房?jī)r(jià)是不少地方一直以來(lái)的基調(diào)。

　　最近，福建平潭發(fā)布政策稱，到今年年底前，地產(chǎn)企業(yè)銷售時(shí)的實(shí)際銷售價(jià)，不得超過(guò)備案價(jià)上下幅度的15%。在此之前，已有岳陽(yáng)、桂林、菏澤、江陰、株洲、唐山、張家口等多個(gè)城市，針對(duì)開發(fā)商降價(jià)出臺(tái)了“限跌令”。

　　而一旦樓盤直接降價(jià)，前期以相對(duì)高價(jià)購(gòu)買房子的業(yè)主，很可能發(fā)起維權(quán)，要求開發(fā)商退差價(jià)。此前多地已發(fā)生過(guò)不少類似事件。

　　此外，激活本地潛在購(gòu)買力，也被認(rèn)為是用農(nóng)產(chǎn)品充當(dāng)購(gòu)房首付的原因之一。

　　杞縣的大蒜種植面積、產(chǎn)量均居全國(guó)第二位，是我國(guó)重要的大蒜種植、加工、貯藏和出口基地。目前，杞縣大蒜種植面積達(dá)70萬(wàn)畝。

　　最近大蒜的市場(chǎng)價(jià)約為1.5元/斤，不少當(dāng)?shù)厝耸糠Q，目前杞縣大蒜的收購(gòu)價(jià)格，確實(shí)不在高位。

　　以最近幾年的情況看，大蒜價(jià)格不乏“過(guò)山車”式波動(dòng)。

　　比如，2011年大蒜價(jià)格掉到0.4元/斤，有蒜農(nóng)將大蒜存到了2012年，發(fā)現(xiàn)價(jià)格漲到4.5-5元/斤。然而到了2013年，大蒜價(jià)格再度跌回0.7元/斤。到了2017年年初，大蒜價(jià)格達(dá)到了近幾年歷史最高的10元/斤。

　　如果本地以大蒜種植的農(nóng)戶，確實(shí)需要在縣城購(gòu)房，在大蒜價(jià)格處于低位時(shí)，以相對(duì)低價(jià)的大蒜抵扣相對(duì)高價(jià)的首付，在大蒜“小年”賣出了“大年”的價(jià)格，確實(shí)是種“心理補(bǔ)償”。

　　僅16天就成交86萬(wàn)斤大蒜，如果前述開發(fā)商公布的數(shù)據(jù)屬實(shí)，那么無(wú)疑抓住了有購(gòu)房需求農(nóng)戶的心理。

　　不少業(yè)內(nèi)人士稱，如果想激活本地潛在購(gòu)買力，除了采用或直接、或間接的方式降低首付，還可以分期首付。

　　在這方面，比起用小麥、大蒜做首付的民權(quán)縣和杞縣，山東濟(jì)源走到了前面。

　　6月29日，濟(jì)源發(fā)布的《濟(jì)源市促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》宣布，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)首付分期收取，但最長(zhǎng)不宜超過(guò)一年。

　　但僅僅一天之后，上述政策就被刪除。濟(jì)源的首付分期，也成了“一日游”新政。

　　分化的市場(chǎng)

　　南京作為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省江蘇的省會(huì)，在新一線城市中排名靠前。南京某項(xiàng)目用季節(jié)性水果西瓜當(dāng)首付，是否是為了湊熱鬧？

　　如按照10元一斤收購(gòu)西瓜，想抵扣10萬(wàn)元購(gòu)房款，需要1萬(wàn)斤西瓜。但西瓜作為時(shí)令水果，保存期較短，開發(fā)商又該如何運(yùn)輸、儲(chǔ)存？

　　中國(guó)新聞周刊就此致電項(xiàng)目售樓處，售樓處工作人員表示，活動(dòng)方案仍在完善，具體細(xì)則還在制定中。

　　易居研究院首席分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，西瓜屬于季節(jié)性水果，農(nóng)戶種植的規(guī)模即便大，也只可能局限于個(gè)別農(nóng)戶，其符合條件的農(nóng)戶數(shù)量肯定沒(méi)有種植小麥、大蒜的農(nóng)戶多。換而言之，此類營(yíng)銷能夠捕獲多少瓜農(nóng)來(lái)購(gòu)房，需要打個(gè)疑問(wèn)。

　　“西瓜本身屬于季節(jié)性水果，當(dāng)前也沒(méi)有出現(xiàn)西瓜賤賣一說(shuō)，類似的收購(gòu)，自然吸引力就小了。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)新聞周刊說(shuō)。

　　南京房天下網(wǎng)站顯示，該樓盤去年均價(jià)還超過(guò)19000元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)降至17000元/平方米。

　　有南京中介人員告訴中國(guó)新聞周刊，近一年來(lái)南京樓市內(nèi)部分化嚴(yán)重，偏遠(yuǎn)的郊區(qū)板塊回調(diào)明顯。

　　“位置在郊區(qū)，靠近安徽馬鞍山，價(jià)格在整個(gè)南京是偏低的。”談到“西瓜換房”的樓盤，上述中介人員表示。

　　同樣在6月，在南京核心區(qū)域，出現(xiàn)了兩個(gè)“日光盤”——金基望樾府和嘉華嘉璟峰。6月1日，秦淮區(qū)熱門板塊的金基望樾府迎來(lái)最后一次開盤，加推104套住宅，開盤兩小時(shí)所有房源售罄。同日，嘉華嘉璟峰首開推出62套房源，吸引393組買房人報(bào)名，綜合中簽率僅15.78%。

　　相比城市內(nèi)的分化，房產(chǎn)市場(chǎng)城市間的分化更加明顯。

　　不論是民權(quán)縣還是杞縣，近年來(lái)幾乎沒(méi)有限購(gòu)政策，首套房的首付比例早已降到20%；商業(yè)貸款利率也幾乎一直維持在國(guó)家允許范圍內(nèi)的最低值。

　　即便在這樣的情況下，開發(fā)商還是不得不用農(nóng)產(chǎn)品首付來(lái)吸引購(gòu)房者，可見(jiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)的疲弱。

　　以杞縣建業(yè)城項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目位于杞縣文化廣場(chǎng)西側(cè)，共有1000多套房源，目前尚有三百余套待售。

　　值得一提的是，杞縣建業(yè)城項(xiàng)目開盤日期是2020年12月20日，開盤至今已經(jīng)有一年半時(shí)間。除了建業(yè)城，杞縣還有幾個(gè)2020年開盤的樓盤，至今仍在售賣。

　　縣城的危與機(jī)

　　有分析指出，農(nóng)產(chǎn)品紛紛下場(chǎng)換房，都只是營(yíng)銷手段，噱頭大于實(shí)質(zhì)效果，但各地面臨的嚴(yán)峻去庫(kù)存挑戰(zhàn)和發(fā)展困境卻不容忽視，特別是三四線城市。

　　“短期看政策、中期看土地、長(zhǎng)期看人口”，作為地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期流傳的判斷依據(jù)，上述規(guī)律經(jīng)常用以評(píng)判一個(gè)城市的地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　近期，上海海事大學(xué)李杰偉團(tuán)隊(duì)繪制了六普到七普之間人口流動(dòng)的走向圖。他們發(fā)現(xiàn)，人口不斷流向城市的中心城區(qū)。

　　在這場(chǎng)人口流動(dòng)中，人口流失最嚴(yán)重的區(qū)域，莫過(guò)于中西部的普通縣城。

在人口流動(dòng)大趨勢(shì)下，不論是民權(quán)縣還是杞縣，都被打上了落寞的色調(diào)。

　　比如七普數(shù)據(jù)顯示，杞縣常住人口為93.21萬(wàn)人。10年間，杞縣常住人口流失超過(guò)2.4萬(wàn)人。

　　廣東住房研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)新聞周刊表示，“不少縣城人口流失，與最近20年，國(guó)家推進(jìn)都市圈的建設(shè)，做大省會(huì)城市，推進(jìn)國(guó)家中心城市建設(shè)有關(guān)。”

　　根據(jù)中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳最新印發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見(jiàn)》，將縣城分為大城市周邊縣城（加快發(fā)展）、專業(yè)功能縣城（積極培育）、農(nóng)產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū)縣城（合理發(fā)展）、重點(diǎn)生態(tài)功能區(qū)縣城（有序發(fā)展）、人口流失縣城（引導(dǎo)轉(zhuǎn)型發(fā)展）。

　　而一旦被劃定為人口流失縣，整個(gè)縣城的發(fā)展都要受到限制。吸引人口，對(duì)普通縣城而言，越來(lái)越重要。

　　在不少專業(yè)人士看來(lái)，如何把握好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，成為未來(lái)普通縣城發(fā)展的關(guān)鍵所在。

　　“我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，中西部不少地區(qū)，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口對(duì)地級(jí)市的購(gòu)房訴求在減弱，因?yàn)檗r(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)域距縣城比較近，但距離地級(jí)市較遠(yuǎn)，這些人口的生產(chǎn)和生活，與地級(jí)市相融在一起的成本太高。對(duì)不少普通縣城而言，吸引本地農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，是值得把握的機(jī)遇。”李宇嘉告訴中國(guó)新聞周刊。

　　在李宇嘉看來(lái)，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口日漸成為縣城的購(gòu)房主力。從這個(gè)層面分析，大蒜、小麥換房，也順應(yīng)了這一趨勢(shì)。

　　“小麥屬于農(nóng)業(yè)大省的重要生產(chǎn)物資，相關(guān)農(nóng)戶的種植規(guī)模大，借此做一波‘小麥換房’的營(yíng)銷活動(dòng)，比較符合當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶的收入情況和購(gòu)房需求。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

　　不過(guò)他認(rèn)為，盡管縣域城鎮(zhèn)化是大方向，需要發(fā)力，但絕不能簡(jiǎn)單地房地產(chǎn)化，“可以在交通、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等方面發(fā)力，進(jìn)而增強(qiáng)縣城吸引人口的綜合實(shí)力”。

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